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Lo que necesitas saber antes de comprar sobre plano

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Probablemente hayas escuchado historias de terror sobre personas que compraron viviendas sobre plano y perdieron miles de euros. Pero probablemente también hayas leído acerca de personas que obtuvieron grandes ganancias comprando sobre plano. Entonces, ¿Qué hacer?

Es importante comprender que comprar sobre plano puede ser muy arriesgado o extremadamente rentable: y depende de dónde y cuándo lo hagas, y de los pasos que tomes para protegerte.

¿Qué significa comprar sobre plano?

Comprar sobre plano significa comprometerse a comprar una vivienda antes de que termine de construirse. Esto a menudo significa antes de que comience a construirse, pero no necesariamente: incluso si la vivienda está en camino de terminarse, técnicamente sigue siendo una compra sobre plano.

Los beneficios de comprar sobre plano

¿Es más barato comprar sobre plano? Sí: los desarrolladores suelen ofrecer un descuento para compensar el riesgo de comprar algo que aún no se ha construido y la incomodidad de no poder mudarse de inmediato.

Esto significa dos importantes beneficios:

Retorno de la inversión

Cuando se firma un compromiso de compra de una vivienda sobre plano, se debe depositar dinero en concepto de depósito, y el resto solo se paga según acuerden las partes. El depósito suele ser alrededor del 10% del total.

Por ejemplo, un año después, la vivienda todavía se está construyendo, pero el aumento de los precios en la zona, significa que el valor de mercado de la propiedad cuando esté terminada mayor. En este contexto, es posible que puedas encontrar a alguien dispuesto a comprar la vivienda, lo que significa que estarás asegurando un interesante retorno de la inversión.

Esto suena genial, pero no se recomienda como su estrategia principal a menos que tengas mucha confianza en el futuro del mercado inmobiliario y quieras asumir el riesgo.

La razón es obvia: ¡los precios de las propiedades no siempre suben! Si caen, o incluso permanecen igual, no podrá venderlo, dejándolo comprometido a comprar una propiedad que no desea y que tal vez no pueda pagar. 

Los especuladores inmobiliarios han perdido mucho dinero en el pasado al usar esta estrategia en el momento equivocado.

Mantener la propiedad y asegurar su precio

Este es el enfoque que recomendamos: comprar una propiedad sobre plano porque deseas mantenerla a largo plazo y tratar el descuento como una bonificación. 

Por ejemplo, podríamos pensar que puedes obtener un 10% de descuento fuera del plan. De hecho, esto brinda una protección contra la caída de los precios de las propiedades: si los precios caen un 5 %, todavía estarás por delante de donde hubieras estado esperando hasta que se completara la construcción. Por supuesto, es más probable que desees comprar sobre plano en un mercado alcista, por lo que si los precios suben, te beneficias de las ganancias de capital y el tamaño efectivo de su descuento también aumenta.

Este método bloquea el precio de una propiedad que deseas comprar de todos modos, a cambio de pagar solo un pequeño porcentaje del precio de compra.

¿Cómo comprar una propiedad sobre plano? 

Se paga una tarifa de reserva, que a menudo oscila entre 1,000 y 5,000 euros. Esto normalmente se deduce del depósito que debe pagar más tarde.

Es el mismo proceso legal que cuando compras cualquier propiedad, incluidas las búsquedas locales y la revisión del contrato. Cuando ambas partes estén conformes, se paga el depósito y se firman los contratos de intercambio. En este punto, estarás legalmente comprometido a comprar la propiedad: si no lo haces, perderás tu depósito.

A medida que la construcción se acerque a su finalización, el desarrollador enviará un aviso para completar el pago.

Riesgos de comprar sobre plano y cómo protegerse

Hay riesgo en cualquier compra de propiedad, y algunos riesgos adicionales en los que pensar cuando se trata de comprar sobre plano. La buena noticia es que casi todas las historias de terror que escuchas sobre desastres inesperados pueden evitarse si sigues estos pasos.

El mercado podría caer

Es mejor comprar sobre plano en un mercado en alza, pero no uno que esté al rojo vivo.

Podrías pensar que podría mejor en un mercado que está en auge, porque los precios crecerían más durante el período fuera de plano. Y eso es cierto, siempre y cuando el mercado siga en auge hasta que recojas tus llaves.

Esa es una apuesta peligrosa, ¡porque un boom siempre es seguido por un crack! 

Por supuesto, tampoco deseas comprar cuando los precios están cayendo. Pero si compra cuando los precios están subiendo suavemente, tiene la mejor oportunidad de capturar algo de crecimiento sin verse atrapado por el giro del mercado.

El desarrollador podría quebrar

Los desarrolladores pueden meterse en problemas con un par de malos proyectos o tener problemas para asegurar la financiación, y terminar quebrando antes de que finalice el desarrollo que compró.

Para evitar que esto le cause mayores problemas, debes asegurarte de que tu depósito esté protegido. No existe un requisito legal para que el desarrollador haga esto: si el contrato dice que pueden simplemente tomarlo y gastarlo, pueden hacerlo.

Así que lee la letra pequeña y asegúrate de:

El depósito se mantiene, por lo que el desarrollador no puede obtenerlo hasta que haya entregado la propiedad.

El depósito está protegido por una póliza de seguro que le devolverá el dinero si el desarrollador no completa la propiedad.

La opción de seguro es la más común, porque le permite al desarrollador usar el depósito para cubrir los costos de construcción (ayudando a su flujo de efectivo), mientras aún le brinda protección.

En casi todos los casos, el seguro solo protegerá los depósitos hasta el 10% del precio de compra. Por lo tanto, si depositas más del 10 %, es probable que parte de tu depósito esté en riesgo.

Es conveniente investigar el historial del desarrollador y asegurarse de que haya completado con éxito proyectos similares en el pasado.

El proyecto podría retrasarse

Hay tantas variables en la construcción que es sorprendente que un desarrollo no termine al menos un poco más tarde de lo planeado. En el contrato cuando realices el intercambio, el desarrollador deberá comprometerse a una fecha de «parada prolongada». Si no pueden entregar la propiedad completa antes de esta fecha de finalización, puede recuperar su depósito y marcharse si lo desea.

Los retrasos pueden ser frustrantes si está esperando conseguir un inquilino y beneficiarse de los ingresos del alquiler. Pero en un mercado al alza, los retrasos pueden ser algo bueno : ya ha asegurado su precio, por lo que hasta que se complete, ¡todavía obtendrá la ventaja sin tener que poner todo el efectivo!

Siempre que el desarrollador te brinde actualizaciones periódicas y las razones de la demora tengan sentido, es frustrante pero no es un gran problema. Pero si no recibe nada más que silencio o excusas que no tienen mucho sentido, podría ser el momento de preocuparse y comenzar a hacer preguntas directas.

La compra de una vivienda sobre plano no es adecuada para todos todo el tiempo; depende del tipo de propiedad a la que se dirige y de lo que sucede con los precios de las propiedades a nivel local.

Pero lo que no debes hacer es descartar esta opción por ser muy arriesgada. Sí, existen riesgos, y esos riesgos nunca se pueden eliminar, pero se pueden controlar. 

Si las ventajas de obtener un descuento y asegurar un precio en un mercado en alza son lo suficientemente convincentes, debes actuar con sensatez y no desanimarte por completo.

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